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40代からはじめるこれからの不動産投資とは?

はじめての不動産投資
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将来に備え、政府は投資などの方法で貯蓄を作ることを推奨していますが、投資を始めるタイミングは人それぞれです。一般的に投資を始めるタイミングは早ければ早い方がよいとされますが、ライフスタイルなどを考慮すると、収入が安定してくる40代が投資を始めやすいタイミングの一つです。この世代は特に不動産投資との相性もよく、老後の生活資金を貯めるために検討する方が増え始めます。そこで今回は40代で不動産投資を始める方法やその注意点について詳しく解説します。投資を始めるタイミングで悩んでいる方はご参考ください。

 

40代が不動産投資に向いている理由

不動産投資とは、購入した物件に自分が住むのではなく、他人に賃貸して家賃収入を得る投資方法です。毎月安定した収入(家賃収入)を得られることから、老後の生活資金や子どもの教育資金を貯めるのに向いている上、節税対策や相続税対策にもなるので、人気があります。

なお、不動産投資は株式投資やFXと違って、元手が大きく必要になります。物件にもよりますが、投資用マンションの1室を購入するだけでも数百万〜数千万円以上かかります。ただ、不動産投資は不動産貸付業という事業の一種に当たるため、金融機関から融資を受けながら少ない元手で物件を取得することが可能です。

銀行から融資を受ける際、提出した事業計画とともに本人の属性に関する審査が行われます。属性とは、融資を申し込む本人の収入や職業、年齢、その他借り入れ状況といった融資を実行する上で問題がないかどうかを判断する要素です。例えば収入が不安定だったり、定職に就いていない場合、審査が下りるのは難しいのですが、収入が安定する40代は有利に評価されることがあるため、不動産投資に向いている世代と言われることがあります。

収入が安定している

40代になると、仕事の上でも専門性が身につき、一定の役職も与えられて収入が安定する人が多くなります。また、勤続年数や住居(賃貸含む)の居住歴も長くなっている人が多いはずです。そのため、40代であればローン返済に問題がないと評価される場合も多く、審査が通りやすくなります。不動産業界でも優良顧客として扱われる所以です。

なお、不動産投資では入居者がいないと収入を確保できない点に注意が必要です。空室期間が長引き、内装工事やその他共有設備のメンテナンス費用等が思った以上に発生すれば、初年度は赤字になってしまうこともあります。そのため不動産投資の収入を生活の柱として期待するようだと資金不足になりやすくなります。ただ、40代の方のように収入が安定していれば、収益が出るまでじっくりと待つことも可能なため、期待される利回りを出しやすく、収益化の可能性も高まります。

貯蓄にゆとりがある

不動産投資では現金で一括購入できたり、家賃収入から毎月のローン返済ができれば理想ですが、ある程度の持ち出しが必要となるケースもあります。そのため、貯蓄にゆとりがある人ほど物件購入の際に頭金を多めに用意することで、毎月のローン返済額を小さくして、手元に残るキャッシュ(現金)を増やすことができます。

不動産投資では「待つ」ことも重要な要素になります。思ったように収益が出ないとき、あるいは焦って物件を売却して損をしたり、入居者付けに時間がかかって賃料を下げてしまう人も少なくありません。月々の収入や貯蓄にゆとりがなく、そうした状態に耐えられない場合に判断ミスは起こりやすくなるからです。

一方、貯蓄にある程度のゆとりがあれば、おしゃれなクロス(壁紙)に張り替えたり、間取りを変更したりといった入居者が付きやすくなる工夫を施す余裕も生まれます。だからこそ、ある程度貯蓄にゆとりができる40代は投資のスタートによい機会でもあります。

家族環境の変化が大きい

40代は、家族環境の変化が大きい時期でもあります。家庭を持つ人であれば、子どもたちが義務教育を卒業し、高校や大学などの高等教育を受けるために多くの教育費を必要とします。

一方で、子どもが学校を卒業して自立するとキャッシュフローに大きなゆとりが出てきます。また、子どもがいない方でも、親の介護や相続などさまざまな事情によって自分が管理する財産が増えることも多くなります。

このように家族の状況の変化によって預貯金や資産が増えたときは、銀行にただ寝かせておくよりも、10年20年先にある自身の引退のときまでには大きな利益を生み出す投資方法を検討することも大切です。家族環境に変化が訪れた40代の方は、空いた時間にでも不動産投資を含めた情報収集を行ってみてはいかがでしょうか。

 

40代で始める不動産投資の注意点・ポイント

不動産投資を40代から始める際に、押さえておきたいポイントは以下の通りです。

投資の目的を明確にする

そもそも投資をする上で大切なのは「投入した資金以上のリターンを得る」ことですが、投資を始める目的によって投資の性格や求めるリターンが変わってきます。

たとえば、「将来への備えとしてベーシックインカムを作る」ことであれば、定年までに好利回り物件を複数所有することが必要になります。あるいは「子供の教育費にお金がかかるので学費を準備したい」場合は、月に3~5万円ほど収入が増えるくらいでよく、そのくらいであれば不動産投資では難しくありません。子供が自立したら損にならないタイミングで、早めに物件の売却を行うケースもよく見られます。

投資では、欲をかいて投資の規模を拡大した結果、失敗を招くケースが少なくありません。不動産投資でパートナーになってくれる不動産会社なども、こうした目的や目標額が明確であるほど具体的な提案ができるようになります。投資を始める前には必ず、「なぜ不動産投資をするのか」「リターンはどの程度必要なのか」などについてよく考えることが大切です。

本業とのバランスをよく考える

不動産投資は、物件の購入後、放置しておけば勝手に家賃収入が入ってくるわけではありません。不動産「投資」とは言いますが、不動産の購入後は大家としての事業が始まるため、物件管理に時間を割く必要があります。本業が忙しい人の場合、大家業に手がつけられないことも少なくありません。

特に40代は会社でも重要な役割を任されますし、子供の学校行事や地域参加などさまざまな面で忙しい年代でもあります。本業そっちのけで大家業にのめりこんでしまえば、職場で減給や降格、解雇などの処分を受けてしまう場合もあります。不動産賃貸業と本業とのバランスをよく考えて、管理会社に任せる範囲や物件の場所を決めるなど、無理なく継続できる仕組みを作りましょう。

家族の理解と協力が必要

不動産投資をしたいと思っても、家族からすんなり同意を得らえるとは限りません。家庭に充ててきた時間や資金を別のところに回すわけですから、しっかりと説明を行って不安を取り除く必要があります。

また、不動産投資のために、さまざまな手続きや管理の仕事を手伝ってくれる存在もやはり家族となる場合が多いため、快く協力してもらえるように時間をかけて説明やお願いをしておきましょう。家族の理解や協力の有無で、不動産事業のやりやすさも精神的な負担も違ってきます。

ローンの返済に注意する

40代が不動産投資を始める上で、特に注意しなくてはならないのがローンの残額や、信用情報です。40代は、マイホームや自家用車などのローンの残額(=負債)よりも貯蓄が大きくなり始めることが多いタイミングであり、投資をする余裕も生まれやすくなります。

しかし、こうした状況には個人差がありますし、不動産投資のためにローンを組んだことで、思わぬアクシデントが発生した場合に、車の買い替えのためのローンが組めなくなることもあります。

また、不動産投資のための借り入れをしたくても、未返済の借金や公共料金の滞納など信用情報に傷があれば、ローン審査で不適格とみなされる場合もあります。自分だけでなく、家族にも影響のある重要な問題となるので、くれぐれも多重ローンなどには十分に注意し、自己の借り入れ状況をよく把握してから投資を行うべきか判断しましょう。

不動産投資についてよく調べる

その他にも、不動産投資にあたって注意すべきことはたくさんあります。まず、不動産投資では情報収集が欠かせません。不動産の購入や売却の際に仲介会社はある程度サポートしてくれますが、大事な決断は自分で行う必要があります。管理会社を上手に活用して物件の収益化を図るのもオーナーの仕事です。不動産投資の仕組みや物件相場、物件の周辺環境といったミクロの視点から、国内の景気や経済状況といったマクロの視点で情報収集することが大切です。

また、40代も後半になれば、定年退職が近づくことから長期間のローンが組みにくくなります。短期間でローンを組めば、毎月の返済額が大きくなって収益化が難しくなります。50代に入ればその傾向はさらに強まります。

そのため、不動産投資をする際はできるだけ早めにスタートしたり、頭金を多めに用意するなどの対策も必要になります。ただ、定年の年齢が延長されれば、ローンが組める年齢も変わってきますので、何歳まで働く予定なのかも考えておくといいでしょう。

 

まとめ

40代は不動産投資において重要な月々の返済余力が高く、貯蓄にも余裕ができる年代でもあるため、不動産業界でも優良顧客と見られやすくなります。不動産投資では、投資目的の設定や本人のさまざまな努力、家族の協力など、お金に関すること以外にも準備すべきものがたくさんあります。40代で不動産投資に興味のある方は、ベストなタイミングで始めることができるように準備しましょう。

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