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8分で理解できる不動産投資に必要な費用と簡単な想定方法

 2017/06/30 はじめての不動産投資
この記事は約 8 分で読めます。 511 Views
7分で理解できる不動産投資に必要な費用の理解と簡単な想定方法

不動産投資を実現するには、不動産の価格(物件価格)だけ準備すれば良いのではありません。

物件価格の他に次のような諸経費が必要となります。

  •  仲介手数料
  •  契約印紙代
  •  登録免許税
  •  司法書士による登記費用
  •  融資諸経費
  •  火災保険料
  •  不動産取得税
  •  消費税
  •  固定資産税等の精算金
  •  その他(水道加入負担金、修繕積立金など)

など、これらの費用が物件取得時に必要となるため、物件価格だけではなく諸経費も含めた予算での資金調達を考える必要があります。

目安としては、物件価格の7%~10%くらいを考えておけばOKです。

更に、物件購入時に必要となる費用を理解することで、諸経費が少なくなる(得する)物件の買い方・選び方もあるのです。

今回は、物件購入時に必要となる費用のまとめと、諸経費が少なくなる要素を解説します。

 

物件購入時に必要となる費用とは

1. 仲介手数料

不動産投資で必要となる諸経費の内、一番大きなものは「仲介(媒介)手数料」です。

これは、物件を紹介してくれた業者に支払う手数料で、400万円以上の物件では、物件価格の3%+6万円+消費税8%で計算されます。

この仲介手数料は国土交通省によって報酬額が決められています。

正式には次の計算式で算出されます。

売買する不動産の価額を下記の3つの金額に区分して、それぞれに所定の割合を乗じて得た金額の合計が上限となります。

仲介手数料の金額

仲介手数料の規定は、これ以上の報酬を受けてはいけないという意味です。

実際には、この金額以下の手数料になるケースもあります。

更に、売主から直接物件を購入する場合には一切不要です。

広告などで取引形態が「媒介または専任媒介」と表示されているものではなく、「売主」と常時されている物件は、仲介手数料が不要なのです。

2. 契約印紙代

不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書(融資契約書)などの契約書を作成する際、記載されている金額に応じて必要となる印紙代です。

  •  印紙代一覧

 

3. 登録免許税

不動産を登記する時にかかる税金です。

  • 土地の所有権移転登記

  • 建物の登記

ご自身で新築する場合と完成物件を取得する場合とでは、登記費用が異なります。

建物登記

※ 課税標準となる「不動産の価額」は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は、その価格です。市町村役場で証明書を発行しています。
固定資産課税台帳の価格がない場合は、登記官が認定した価額となりますので、不動産を管轄する登記所(法務局)にお問い合わせください。

「所有権保存登記」とは、登記簿の甲区(所有権に関する登記)に初めてなされる所有権の登記で、所有者の住所・氏名の他、新築の日付などが記載されます。

「所有権移転登記」とは、不動産を売買した際、所有権を売主から買主へ移転しますが、この登記のことを所有権移転登記といいます。

課税標準が固定資産税評価額のため、建物は築年数が経過しているほど費用が安くなると言えます。

同じ新築物件でも、売買契約で完成物件を購入する場合よりは、建設会社との請負契約で建物を建てる場合の方が、費用が安くなると言えます。

  • 抵当権(又は根抵当権)の設定登記

借り入れの担保として物件に設定される権利です。

融資が返済されない場合に担保物件から優先して弁済を受ける権利を明確にするために、抵当権(または根抵当権)の設定登記を行います。

融資額(債権額または根抵当権の場合は極度額)に対して1000分の4必要となります。

  •  建物表示登記

完成した物件を購入するのではなく、あなた自身が建設会社と請負契約を締結し、建物をつくる場合に必要となる費用です。

建物が完成した際、所在地番・構造・床面積などを特定する登記を申請します。

この登記を「建物の表示登記」といいます。

表示登記に必要な資料作成や登記申請をする専門家を土地家屋調査士といいます。

この土地家屋調査士に支払う報酬が必要となるのです。

4. 司法書士による登記費用

所有権移転や保存登記をするには司法書士の報酬が必要になります。

司法書士の報酬額は各司法書士事務所において自由に定めることになっています。

そのため、依頼する司法書士によっても異なります。

また、登記の種類によっても異なります。

物件を購入する際には、登録免許税の他に司法書士の手数料および諸経費(予備)含めて10万~20万円くらいの予算化は見積もっておきましょう。

知り合いの司法書士がいない場合、取引をする際に業者若しくは借り入れをする金融機関が依頼してくれます。

正式には司法書士の見積書で確認して下さい。

5. 融資関係費

金融機関により、融資手数料や担保取扱手数料など、数万円の事務手数料が必要となります。

※ 団体信用生命保険料に加入する場合には、借り入れの金利に含まれる場合がほとんどのため、初期費用として準備する必要はありません。

6. 火災保険料

購入する不動産(建物価格)に対する火災や地震などの災害に対する保険です。

木造アパートや鉄筋コンクリートマンションなどの主要構造体により保険料は変動します。

簡単に言えば、燃えやすい・燃えにくい、耐震性が高い・低いなどです。

燃えにくく耐震性の高い鉄筋コンクリートマンションは保険料が割安ですが、規模が大きくなるため、保険料の総額は大きくなります。

また、木造アパートでも、準耐火・省令準耐火などの防火・耐火性能が高いものは割安になります。

7. 不動産取得税

不動産を取得した人に課税される都道府県税です。

税率は固定資産税評価額(固定資産税台帳に載っている不動産の評価額)の4%ですが、住宅用の土地・建物については3%になります。(平成33年3月31日まで)

また、宅地および宅地並に評価されている土地を取得した場合は、土地の固定資産評価額の1/2に対して3%となります。(平成33年3月31日まで)

不動産取得税も固定資産税評価額が基準となっていますので、新築は高く、築年数が経過しているほど建物は安くなると言えます。

アパート・マンションなどの共同住宅の場合、1部屋当たりの面積が40㎡以上240㎡以下の場合、1戸当たり1,200万円の控除があるなど、要件を満たせば軽減措置があります。

不動産取得税は物件を購入する時点で必要となるのではなく、物件を取得した日から数カ月後に納税通知書が送付されてきますので、忘れがちな税金と言えます。

8. 消費税

消費税が含まれていない物件価格が表示されている場合があります。

その場合は、物件価格の内、土地以外の建物価格にかかる消費税が必要となります。

9. 固定資産税等の精算金

年途中で物件引き渡しがなされる場合、固定資産税や都市計画税の精算金が必要になる場合があります。

その場合、一般的には起算日から物件引き渡しまでを売主負担、物件引き渡し日から買主負担として精算します。

起算日を1月1日とする場合と、地域によっては4月1日とする場合があります。

10. その他

特に新築物件の場合には、水道加入負担金(水道利用に際して自治体(水道局)などに納付する費用)が別途となっている場合があります。

中古の区分所有マンションなどは、修繕積立金などの管理費の精算代金が必要となる場合があります。

 

諸費用が少なくなる物件とは?

不動産価格は景気・社会動向などにより変動しますが、購入時に必要となる諸費用は、物件選びなどの工夫により、少なくすることが可能です。

その可能性をまとめると、

  • 売主物件を購入する(仲介手数料3%が不要)
  • 40㎡以上のファミリータイプの物件を購入する(不動産取得税が軽減)
  • 損害保険(鉄筋コンクリート造または、防火・耐火・耐震性能の高い木造アパート)
  • 完成物件を購入するのではなく、土地を取得し、建設会社との請負工事契約により建物を建てる方法を選ぶ(売買ではなく請負型にすることで、業者が建物を建てる際に必要な工事費以外の諸費用や経費を削減できる)
  • 物件価格のみではなく、必要となる諸費用・別途費用も含めて利回り計算することで、本当の利回り比較ができる
  • 消費税の増税前に購入(物件の引き渡しを受ける)
  • 融資に関する諸費用が低い金融機関を選択する(複数の金融機関が融資可能な場合は、金利や返済期間の他、諸費用の有無や金額を確認する)

などがあります。

但し、諸費用が少なくなる物件を重視して選ぶことは、本末転倒です。

例えば、購入時の諸費用が少なくても、購入後に多くの空室や家賃の下落が発生したり、想定外の修繕が必要になれば、予定していた収支が悪化し、融資の返済が困難になることも考えられるためです。

安定収入を得るどころか、あなたの給与をはじめ、他の収入から補てんすることにもなりかねません。

諸経費を少なくすることは、あくまでも知識として参考程度にとどめ、あなた自身の不動産投資目的に見合う安定経営が可能な物件を選ぶことが大切です。

 

まとめ:不動産投資に必要な初期費用も考慮して資金の準備

不動産投資をする場合、物件価格以外にも税金をはじめとする各種諸経費が必要です。

例として、5,000万円のアパートを購入したときの想定諸費用をまとめてみました。

実際には、仲介手数料や融資利用の有無、新築か中古物件か、売買契約か請負契約かなどの違いにより諸経費も変わります。

購入する物件の条件により諸経費は異なりますが、大まかな目安として物件価格の7%~10%程度の諸経費を見込んでおくことで、余裕のある資金計画が可能です。

  • アパート購入時の諸費用一覧(概算目安)

諸費用一覧

 

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